Žigatovo :)

Če razmišljaš s svojo glavo, se ne moreš zmotiti.

Nakup stanovanja se ne splača! Za mirne živce in debelejšo denarnico raje v najem.

with 2 comments

V zadnjih letih se med mladimi vse bolj pojavlja vprašanje smotrnosti najema stanovanjskega kredita in nakupa nepremičnine ob tem, da je na trgu dela že tako ali tako veliko težav z zaposljivostjo, nizkimi plačami in vse večjo zaposlitveno negotovostjo.

V naših glavah je kljub drugačnim razmeram še veliko ostankov razmišljanja iz mladosti naših staršev, ko je bilo stanje na trgu veliko bolj privlačno za take vrste naložb. Dejstvo je, da so bile pred 30-imi leti nepremičnine pri nas veliko bolj zanimive za nakup kot danes, ko je trg nasičen (ocenjuje se, da je na trgu več kot 19.000 stanovanjskih nepremičnin) in je pričakovanje o rasti vrednosti nepremičnine ob trenutni politiki na tem področju zagotovo le pobožna želja za naslednje desetletje ali mogoče še dlje.

Ob nakupu nepremičnine in najetju kredita ne smemo pozabiti na to, da si z redno mesečno obveznostjo za 20-30 let naložimo veliko psihično breme, ki v tem primeru največkrat lahko pomeni, da pri pogajanju za boljšo plačo ne bomo tako samozavestni oziroma bo naše pogajalsko izhodišče slabše, ali da si v primeru nezadovoljstva na delovnem mestu ne bomo mogli privoščiti meseca, dveh ali več brez plače zaradi zamenjave delovnega mesta (v primeru, da nimamo najmanj nekaj tisoč evrov prihrankov za te namene), temveč bomo zaradi tega prisiljeni delati v istem okolju. Torej že v osnovi je kredit veliko psihično breme, pa poglejmo še, kaj nam pokažejo številke.

Zgornji tabeli kažeta primerjavo med najemom in nakupom 70 m2 velikega stanovanja za Bežigradom v Ljubljani. Pri tem sem se opiral na naslednja dva oglasa: najem stanovanja, prodaja stanovanja. Inflacija ni upoštevana.

Za izračun kredita pri najemu stanovanja sem uporabil informativni izračun pri NLB, kjer se kot osnova za izračun obresti uporablja 6-mesečni Euribor, ki je trenutno najcenejša možnost, vendar je potrebno tudi vedeti, da je njegova vrednost trenutno na zgodovinsko najnižjih ravneh. V končni vrednosti stanovanja sem predvideval, da se bo vrednost stanovanja po 30 letih dvignila na 3.000 EUR/m2, medtem ko je trenutna cena stanovanja 1857 EUR/m2.

Pri izračunu donosa naložbe sem upošteval, da je 100-letna (avgust 1908-avgust 2008) donosnost ameriških delnic 9,5 odstotka, vendar sem v prvem izračunu upošteval malo nižjo 9-odstotno donosnost. V drugi tabeli so izračuni za 8 , 10, 9,5 in za 16,7-odstotno donosnost, kolikor je znašal donos sklada KD Galileo v 18 letih do leta 2010. Pri slednjem je mogoče izračunati, da je vlagatelj v zgolj 18 letih ustvaril skoraj 100.000 EUR presežka v primeru, da je živel v najemu in na začetku delovanja sklada vložil vanj 30.000 EUR.

Pri nakupu stanovanja nisem upošteval dejstva, da je potrebno kot lastnik stanovanja v 30 letih precejšnja sredstva nameniti tudi za obnovo nepremičnine, v kateri se stanovanje nahaja, kar lastništvo hitro podraži za 10.000 EUR in več.

Če pogledamo izračune, se na prvi pogled zdi, da se pri donosnosti nižji od 9 odstotkov najem stanovanja ne splača, ker je stanovanje vredno več, kot je vrednost sredstev, ki nam ostane, če od končne vrednosti naložbe odštejemo najemnino. Vendar pa je potrebno vedeti, da nam bo stanovanje prinašalo le še toliko, kot znaša vrednost najemnine in nekaj malega glede na rast cen nepremičnin. Vse skupaj bi zneslo recimo okoli 700 EUR. Na drugi strani pa imamo 130.000 EUR dodatnih sredstev, ki jih lahko vložimo naprej ob 8-odstotni obrestni meri. Po 20 letih imamo ob taki donosnosti že 602.000 evrov, kar znese v povprečju 1.960 EUR dobička na mesec, kar je 1.260 EUR več kot v primeru, če smo lastniki stanovanja. Pri več kot 8-odstotnih donosih so ti zneski še bistveno višji.

Torej nakup ali najem? Odločitev je vaša, moje mnenje pa je, da se ob trenutnem stanju na trgu nakup nepremičnine ne splača. Še nekaj več o negativnih psiholoških posledicah najema kredita pa si preberite v članku Kredit – idealno sredstvo manipuliranja.

Veliko uspeha pri reševanju stanovanjskega problema!

Written by Žiga

april 28, 2011 at 10:45 popoldan

2 Responses

Subscribe to comments with RSS.

  1. Žiga,

    super članek. Tudi sam sem že delal izračune in prišel do enakega zaključka kot ti.

    Poleg same obnove mora lastnik plačevati tudi davke, zavarovanje, etc..stroškom ni videti konca. Ko pa dejansko izračunaš donos (prejeta najemnina) glede na ceno stanovanja, pa vidiš, da je le-ta tam okoli 4-5%..
    lp
    Uroš

    Uroš

    april 29, 2011 at 6:18 am

    • Žiga,

      lepo napisano in te dejansko spravi v razmislek kako rešiti stanovansjki problem. Bi pa pri izračnih lahko upošteval še gibanje cen najemnine, ker dvomim, da bojo le-te 30 let ostale na isti ravni (470eur)…kar spremeni računico. Sicer pa odličen članek.

      peter

      oktober 4, 2012 at 6:52 am


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Komentirate prijavljeni s svojim WordPress.com računom. Log Out / Spremeni )

Twitter picture

Komentirate prijavljeni s svojim Twitter računom. Log Out / Spremeni )

Facebook photo

Komentirate prijavljeni s svojim Facebook računom. Log Out / Spremeni )

Google+ photo

Komentirate prijavljeni s svojim Google+ računom. Log Out / Spremeni )

Connecting to %s

%d bloggers like this: